10 ошибок начинающего инвестора в зарубежную недвижимость

Важное предисловие

Говоря об инвестициях в недвижимость, нет недостатка в информации о том, что нужно делать начинающему инвестору, чтобы добиться успеха. Но, возможно, более важно обсудить ловушки, в которые зачастую попадает неопытный инвестор. В то время как многие инвесторы мечтают о баснословном доходе и большом портфеле объектов, в реальности только немногие дойдут до покупки второго объекта, а тем более создадут реальное богатство, заняв серьезное место в мире рантье.

Занимаясь инвестиционной недвижимостью на Пхукете (Таиланд), мне часто приходится сталкиваться с ситуацией, когда клиенты, желающие купить тут квартиру или виллу, абсолютно не понимают в чем состоит суть их инвестиций, и, зачастую, выбирают на эмоциях. Чтобы у начинающего инвестора было хотя бы общее представление об инвестициях в зарубежную недвижимость, я собираюсь поделиться с вами базовым руководством по инвестициям в недвижимость для начинающих.

В этой статье я объясню 10 наиболее распространенных ошибок, которые делают инвесторы, и некоторые советы о том, как вы можете их избежать, чтобы не потерять, а приумножить свои вложения.

1. Выбирают сердцем, а не головой

При покупке дома или квартиры около 90% вашего решения о покупке будет основываться на эмоциях и только на 10% на логике, этим ловко пользуются профессионалы рынка недвижимости. Оно и понятно, так как подсознательно ваш дом — это то место, где вы будете создавать семью, воспитывать детей, ваше убежище.

Однако, когда дело доходит до инвестиций, позволяя вашему сердцу управлять решением о покупке, вы попадаете в ловушку, которую следует избегать любой ценой.

Предоставляя эмоциям контроль над вашими суждениями, вы более склонны завышать оценку своей покупки, вместо того, чтобы вести переговоры о максимально низкой цене и добиваться наилучших условий для ваших инвестиционных целей.

Начинающие инвесторы недвижимости всегда должны покупать недвижимость на основе аналитических исследований.

• Будет ли она обеспечивать прибыль и доходы, которые вам требуются?
• В лучшем ли она месте для привлечения качественных арендаторов?
• Что определяет рост цены на вашу недвижимость в долгосрочной перспективе?

Отвечая на эти вопросы, вместо того, чтобы покупать квартиру в которой вам понравились шторы и отделка ванной комнаты, вы думаете, основываясь на финансовой выгоде, а не на личных чувствах.

И в конце концов, инвестирование — это экономика, а не эмоции.

2. Отсутствие плана — это план провала

Основная цель большинства начинающих инвесторов в недвижимость — построить выгодный портфель недвижимости. Тот, который однажды даст им финансовую свободу.

Однако делать это без плана атаки — это как отправиться в путешествие без карты — вы неизбежно заблудитесь и потеряетесь!

На самом деле, планирование приносит будущее в настоящее, так что займитесь этим прямо сейчас!

Успешное создание богатства через недвижимость требует, чтобы вы поставили конечные цели и затем разработали четкий план, чтобы реализовать их. Определите чего вы хотите достичь в плане дохода — вы добиваетесь краткосрочной доходности или долгосрочного прироста капитала — и как вы можете лучше управлять своим денежным потоком.

Какую собственность вы хотите купить, чтобы достичь своих целей?

С тщательно продуманным маршрутом вашего инвестиционного путешествия вы окажетесь именно там, где вы хотите быть. Поэтому планируйте свое действие, а затем действуйте в соответствии с вашим планом.

Если вы новичок, ищущий проверенную временем стратегию инвестиций в недвижимость или опытный инвестор, который просто хочет получить объективное второе мнение о своей ситуации, почему бы не проконсультироваться с независимым аналитиком, который поможет вам создать персонализированный стратегический план по инвестициям.

Обладая стратегическим планом, вы, скорее всего, достигнете финансовой свободы, которую хотите, потому что мы вы:

• Определите свои финансовые цели;
• Посмотрите, реалистичны ли ваши цели, особенно для вашей временной шкалы;
• Оцените свой прогресс в достижении своих целей — работает ли ваш портфель недвижимости на вас или вы работаете на него;
• Найдете способы максимизировать создание дохода через собственность;
• Определите риски, о которых вы не думали.

Реальная выгода заключается в том, что вы сможете быстрее и безопаснее увеличивать свой доход через портфель недвижимости, чем средний инвестор.

3. Бежать или ползти

Две из наиболее распространенных черт начинающих инвесторов в недвижимость, которые никогда не выходят за пределы своего первого приобретения (или даже не доходят и до первого) —  они либо слишком импульсивны, либо чрезмерно осторожны и не действуют вообще.

Первые из них слишком спешат.

Они думают, что нужно было действовать вчера.

Зачастую это происходит под давлением агента и грамотного маркетинга застройщика, предлагающего фантастические условия “первым 10 покупателям”. Надо ли говорить, что “первые 10” могу продолжаться пока застройщик не продаст все квартиры?

Вторые — прокрастинаторы и сами себе злейшие враги.

Они посещают шоу-румы и ездят на просмотры,  читают все статьи и блоги, слушают все подкасты о собственности и следят за всеми видео, в итоге оказываются перегружены информацией и не в состоянии действовать.

Это называется паралич, вызванный анализом (Analysis paralysis).

Если первые могут иногда учиться на своих ошибках и добиваться успеха в своих инвестиционных усилиях, последние никогда не преодолеют своих опасений.

Лучшее, что вы можете сделать, это найти счастливую середину — конечно, исследуйте как можно больше информации, чтобы комфортно принимать инвестиционные решения, но не думайте, что вы когда-либо сможете узнать абсолютно все, прежде чем сделаете первый шаг.

У вас всегда будет что-то, чему придется учиться, и лучший способ получить знания — это погрузиться в тему.

В современном мире, когда негативная  повестка средств массовой информации считается нормой, многие инвесторы начинают сомневаться в себе и задаются вопросом, стоит ли покупать или нужно ли ждать падения рынка.

Не пытайтесь прогнозировать рынок — даже эксперты ошибаются!

Конечно, я понимаю, почему инвесторы думают, что это правильно. Я знаю, что многие финансовые аналитики рекомендуют подход «Когда?» в отношении инвестиций, а это значит, что вы должны знать, когда покупать и когда продавать. С такими инвестициями имеет решающее значение время: если вы покупаете дешево и продаете дорого, вы преуспеваете. Если вы ошибаетесь, ваша инвестиция потеряна. Акции, сырьевые товары и фьючерсы имеют тенденцию быть «Когда?» инвестициям.

Я предпочел бы вкладывать свои деньги в инвестиции, добавляющие ценность — инвестиции «Как?», такие как недвижимость, которая неуклонно возрастает по стоимости и не имеет диких колебаний в цене (если, и только если, вы покупаете правильный тип имущества). Хотя сроки по-прежнему важны в инвестициях «Как?», более важным является то, как вы их покупаете и как вы добавляете ценность.

Инвестиции «Как?» редко бывают ликвидными, но дают реальное богатство.

Отмечу, что инвестируя в нужное время в жизненном цикле собственности, вы можете значительно ускорить возврат ваших инвестиций.

4. Спекуляция вместо терпения

Многие начинающие инвесторы в недвижимость надеются проснуться на следующее утро миллионерами. Они думают, что собственность может быстро улучшить их финансовое положение, но правда заключается в том, что говоря о краткосрочной выгоде в сфере недвижимости — это скорее разговор о спекуляции, чем о стратегическом инвестировании. Основная причина, по которой “кирпич и бетон” — долгосрочная перспектива, заключается в том, что им не хватает ликвидности и, следовательно, он лишен волатильности других классов активов, таких как акции.

Говоря простым языком, недвижимость сложно быстро купить или продать, и эти операции сами по себе вряд ли сделают вас богатыми.

Требуется время для продажи недвижимости, а также есть многочисленные затраты, связанные с этим процессом, включая налоги, сборы, услуги агента и юриста.

Там, где некоторые видят в этом недостаток, я вижу это как неоспоримое преимущество, потому что недвижимость — это проверенный товар, который нам всем нужен, он обладает проверенной и надежной способностью обеспечивать устойчивые, долгосрочные выгоды благодаря мощности компаундирования (приращения сложного процента к базе инвестиции).

Другими словами, вы используете прибыль, которую вы получаете из одного актива, чтобы использовать в другом активе, а затем с совокупными выгодами, которые вы получаете от этих двух активов, вы покупаете следующий актив, чтобы добавить в свой портфель. Тут действует тот же принцип, как если бы банк начислял вам процент на вклад, который вы оставляете на счету, и в новом периоде банк начисляет вам процент не только на вклад, но и на прошлый процент.

5. Не делайте домашнее задание

Понимание рынков недвижимости требует времени. И получить контроль над циклической природой недвижимости — это знание, зачастую ускользающее даже от многих экспертов. Поэтому не думайте, что вы можете присутствовать на одном-двух семинарах, или прочитать пару статей, и иметь полное представление, что именно покупать.

Конечно, вы можете исследовать весь Интернет или проехаться по 100 объектам, но проблема заключается в невозможности оценить перспективу, и это не купить за деньги. Большинство начинающих инвесторов ошибаются потому, что существует большая разница между “хорошо ориентироваться в городе” и “понимать основы инвестиций на локальном рынке недвижимости этого города”.

Вот почему все больше инвесторов в недвижимость и покупателей жилья обращаются к независимой команде экспертов по недвижимости, чтобы те помогли им понять местный инвестиционный ландшафт.

6. Покупка неправильного объекта

Конечно, это одна из самых больших ошибок в инвестировании!

Во-первых, вам нужно выбрать подходящее место для инвестиций, которое будет превосходить средние значения рынка, возможно это джентрификация или именно там хотят жить богатые владельцы. Таких определений может быть масса, в зависимости от особенностей рынка. Например, на Пхукете факторами роста цены могут быть как отсутствие земель для строительства в данной локации, так и появление новых объектов инфраструктуры (аэропорт, торговый центр), и т. д.

Затем вам нужно выбрать имущество инвестиционного класса, которое будет оставаться в постоянном сегменте высокого спроса со стороны владельцев и арендаторов в будущем.

7. Слабое денежное планирование

Начинающему инвестору легко попасть в ловушку плохого управления денежными потоками. Не всегда сразу легко разобраться во всех затратах, связанных с приобретением и владением имуществом, я рекомендую прибегать к помощи местного профессионального бухгалтера, который знает об инвестициях в недвижимость, а потом проверить его слова в официальных источниках в интернет, а потом спросить еще одного бухгалтера. Так у вас будет более-менее объективный взгляд на расходы и налоги в Таиланде.

Вы должны быть уверены, что сможете позволить себе содержать купленную недвижимость. Узнайте все о регулярности и объемах расходов — коммунальных платежей, взносов на капитальный ремонт, налогов, пошлин, и прочего.

Другими словами, какой доход будет приносить ваши инвестиции, и будет ли этого достаточно для покрытия ваших расходов?

Если нет, можете ли вы позволить себе эти расходы?

Не забывайте учитывать любые непредвиденные обстоятельства, такие как длительные периоды простоя в низкий сезон или непредвиденные расходы на техническое обслуживание. Хорошим правилом будет зарезервировать 10% от стоимости имущества для таких расходов, как услуги юриста, пошлины, земельные налоги, страховые выплаты, эксплуатационные и управленческие сборы. Положите эту сумму на депозит, который будет приносить вам небольшой доход, но который вы сможете оперативно изъять в случае необходимости. Говоря о зарубежной недвижимости, идеальным, на мой взгляд, решением было бы открытие такого депозита в той стране и валюте где у вас находится недвижимость. Так вы сможете зафиксировать риски скачков курса и оперативно управлять платежами через интернет-банк.

Это здорово мечтать о богатствах, которые может принести недвижимость, но важно инвестировать широко открыв глаза, учитывая все издержки, которые вы понесете на этом пути.

Оценивайте каждую потенциальную инвестицию аналитически и убедитесь, что вы делаете адекватные прогнозы роста и прибыли.

Недооценивая свои доходы и переоценивая свои расходы, вы, скорее всего, сможете избежать неприятных сюрпризов.

8. Финансовая неосмотрительность

Во время своего инвестиционного путешествия вы поймете, что инвестирование в недвижимость — это на самом деле игра в финансы, а дома и квартиры — всего лишь фишки, небрежно раскиданные по игровому полю.

Создание неправильной финансовой структуры может быть столь же вредным для ваших инвестиций, как выбор неправильного типа собственности. Необходимо тщательно продумывать источник поступления средств — будь то собственные накопление, ипотека, целевой кредит или заработная плата. Особо аккуратным надо быть выбирая источником финансирования доход от другого бизнеса.

9. Зачем проверять все два раза

Итак, вы нашли правильную собственность, и вы готовы сделать свой ход.

Вы действительно все тщательно изучили?

Знание мотивации агента может иметь большое значение, когда дело доходит до переговоров о хорошей цене.

Является ли собственность доступной с точки зрения арендатора?

Помните, что пока вы не будете здесь жить, вашим жильем будет пользоваться кто-то другой, и они будут платить вам за это.

Спросите себя, является ли план этажа привлекательным, и предоставит ли объект  удобное и практичное размещение?

Всегда выполняйте вторую и третью проверку в разное время суток.

Шумно в часы пик? Какое освещение в разное время?

Вопросов может быть настолько много, что вы обязательно что-то упустите. Задавайте своему агенту вопросы так, чтобы понять — видит ли он общую картину, может ли объективно оценивать привлекательность проекта учитывая все параметры. Если вы не можете ответить “да” на эти вопросы — меняйте агента.

Отметив все галочки в своем чек-листе оценки объекта, вы можете быть уверены, что будете покупать лучшие объекты каждый раз.

10. Сэкономить, сдавая в аренду самостоятельно

Итак, вы сделали все правильно и обеспечили идеальные инвестиции в недвижимость, а теперь начинается действительно тяжелая работа!

Многие инвесторы думают, что сами смогут управлять своим портфелем, самостоятельно находить арендаторов и выступать в качестве управляющих недвижимостью, организуя сбор арендной платы, обслуживание и т. д., что таким образом они сэкономят деньги и увеличат прибыль.

Нет, нет и еще раз нет!

В краткосрочной перспективе это может показаться достаточно правдоподобным, но что произойдет, когда у вас есть портфель из двадцати объектов? Постоянное управление таким портфелем — это работа на полную ставку! И, скорее всего, не одного человека, а не большой команды.

Вы должны сами размещать свой объект на площадках поиска арендаторов, общаться с ними, отвечать на запросы, знать законы, относящиеся к аренде, понимать ценообразование, проводить регулярные проверки имущества, собирать арендную плату, разрешать диспуты, если что-то пошло не так, решать все вопросы технического обслуживания, которые возникают и быть со своими гостями на связи в режиме 24/7 .

Звучит привлекательно? Не думаю.

На момент написания этой статьи я уже 5 лет занимаюсь управлением недвижимостью, и хочу чтобы вы четко разделяли для себя понятия “инвестиции” и “бизнес”. Так вот, покупка недвижимости для сдачи в аренду — это инвестиция, а управление доходной недвижимостью — это бизнес, причем бизнес не из легких. Я не имею ничего против того, что начинающий инвестор захочет “поиграться” в менеджера, и кто-то, возможно, откроет в себе таланты гостеприимного хозяина, но по моему опыту большинство таких душевных порывов испаряются после первой испорченной обивки дивана или разбитого окна. Не забывайте, каким бы циником вы не были, вы эмоционально привязаны к своему имуществу (ну, по крайней мере, к первой своей инвестиции), соответственно вы всегда будете принимать проблемы близко к сердцу, а теперь спросите себя — оно вам надо? По той же причине я не рекомендую своим клиентам использовать инвестиционную недвижимость для собственного краткосрочного проживания.

Оплата профессионального менеджера по управлению недвижимостью для решения всех этих вопросов за вас, будет означать не только то, что вы получите лучший результат для своей арендной недвижимости с точки зрения хорошего арендатора и наилучшей возможной отдачи, это также даст вам нечто столь же ценное, как и деньги когда дело доходит до инвестирования — время. Ведь время, потраченное на управление вашими объектами, можно было бы использовать гораздо лучше — на поиски новых выгодных инвестиций и источников финансирования, чтобы расширить свой портфель и создать еще больший доход.

Заключение

Несмотря на то, что рынок профессиональных услуг, связанных с недвижимостью, является высоко конкурентным, во многих странах он, по сути, никак не регулируется законодательно. Это, к сожалению, иногда приводит к безответственному поведению участников такого рынка — агентов по недвижимости, риелторов, частных маклеров и управляющих ввиду отсутствия юридических последствий за свои действия. Движимые жаждой наживы, раздутыми комиссионными и бонусами от застройщиков, недобросовестные игроки перестают действовать в интересах покупателя, манипулируют им, направляя его выбор в выгодном только им векторе. Как в таких условиях найти себе грамотного консультанта — поистине вопрос на миллион долларов.  В современном мире я рекомендую брать от технологий максимум — используйте интернет, для изучения опыта вашего потенциального агента, является ли то, чем он занимается, весомой частью его жизни или это работа от звонка до звонка? Посещает ли он профильные мероприятия и семинары или только фуршеты по поводу запуска новых проектов? Занимается ли он самообразованием или оперирует устаревшей информацией? Задайте себе вопрос — что делает человека профессионалом в моих глазах? Ответьте на него и вперед, к успешным инвестициям!