Налоги при сдаче в аренду недвижимости в Таиланде

Обновлено 16.01.2020

В этой статье я хочу рассказать о налогах на доходы владельцев недвижимости, какие они бывают, кто и как их обязан уплачивать, как можно законно сэкономить, а также поделиться полезными советами и секретами.

Итак, вы купили квартиру или дом в Таиланде, получили свидетельство о праве собственности (Чанот) и домовую книгу (Blue book). Если целью вашей покупки было получение дохода, скорее всего вы уже определились с выбором управляющей компании или же передали квартиру в программу гарантированного дохода от застройщика. Давайте обсудим какие налоговые обязанности возникают у вас, как у владельца недвижимости, при сдаче ее в аренду.

Что важно знать, перед тем как начать разбираться?

Во-первых, каждый, кто получает доход в Таиланде, должен платить налоги. При этом не имеет значения являетесь ли вы налоговым резидентом в Таиланде (находитесь в стране более 180 дней) или нет.

Во-вторых, в Таиланде стандартно налоги уплачиваются в два этапа: сначала уплачивается аванс (WHT – withholding tax)  при перечислении вам денег (применяется только когда вам платит юр. лицо – например выплаты по договору гарантированного дохода от застройщика или выплаты от управляющей компании), а по итогам года вы сдаете декларацию и, либо доплачиваете необходимую сумму, либо государство вам возвращаете переплату.

Упрощенный вариант “15% и свободен”

Разберем самую стандартную ситуацию. Если вы не проживаете в Таиланде более 180 дней в году, не являетесь здесь налоговым резидентом, не имеете Tax ID (номера налогоплательщика), то ваша управляющая компания, при перечислении вам дохода от аренды, будет удерживать 15% WHT налога и отправлять эту сумму в налоговый департамент. Как правило, на этом все и заканчивается, налоговая декларация не сдается, налоговые обязательства считаются выполненными, при этом вы лишаетесь существенной доли дохода в виде 15% налога.

Можно ли легально уменьшить налог?

Оказывается можно.  Налоговый департамент Таиланда, в принципе, не против выдать вам номер налогоплательщика (Tax ID), даже если вы не являетесь резидентом, это не запрещено законом. Услуги юриста стоят примерно 3.000-5.000 бат, а от вас необходимо:

• Паспорт с действующей визой (штампом)
• Иммиграционная карта (departure card)
• Адрес и карта местонахождения недвижимости
• Свидетельство на право собственности (Чанот)
• Домовая книга (Blue book)

Иногда могут дополнительно запросить фото здания и квартиры, а также договор, предполагающий получение дохода. Срок получения Tax ID на Пхукете составляет примерно 1-2  недели.

Что изменится?

1. Вместо 15% аванса налога, ваш плательщик начнет удерживать всего 5%. Важно: не забывайте требовать подтверждение уплаты WHT от плательщика, такой документ называется Withholding Tax Certificate и выглядит так: https://www.rd.go.th/publish/fileadmin/download/english_form/frm_WTC.pdf
2. По итогам года ваш аудитор должен сдать декларацию о полученных доходах. Такая услуга обойдется вам в 3.000-5.000 бат.
3. Из общей суммы полученного дохода вы имеете право на вычеты:
   1. Персональный вычет (Personal allowance) – стандартный вычет в сумме 30000 бат на налогоплательщика.
   2. Вычет затрат на аренду (Rental expenses) – стандартный вычет 30%. Следует пояснить, что в случае приобретения квартиры в лизхолд, вы, по сути, являетесь арендатором (то есть приобретаете долгосрочную аренду у застройщика), а не фактическим владельцем, и сдача в аренду такого имущества, называется «субарендой» или «саб-лизинг». В таком случае 30% стандартный вычет не применяется. Но часть суммы, уплаченной девелоперу по договору лизхолд, может быть зачислена в счет расходов для уменьшения налога на такой доход от субаренды.
4. Сумма дохода за минусом вычетов подлежит налогообложению по прогрессивной шкале, указанной ниже. Важно обратить внимание, что каждая ставка применяется именно к соответствующей сумме дохода, то есть первые 150 тысяч бат дохода не будут облагаться налогом, следующие 150 тысяч – 5% и так далее:

Доход в пределах  (Thai Baht)	Ставка налога
0-150,000 THB	Не облагается
150,000 – 300,000 THB	5%
300,000 – 500,000 THB	10%
500,000 – 750,000 THB	15%
750,000 – 1,000,000 THB	20%
1,000,000 – 2,000,000 THB	25%
2,000,000 – 4,000,000 THB	30%
Более 4,000,000 THB	35%

Пример расчета

Допустим вы приобрели в Лизхолд прекрасную квартиру, стоимостью 3.000.000 бат, ваш ежемесячный доход от сдачи ее в аренду составляет 20.000 бат, что равно 8% доходности.

Рассчитаем годовой доход:

20.000 бат Х 12 месяцев = 240.000 бат

При перечислении вам дохода, плательщик удержал 5% WHT = 12.000 бат

При сдаче декларации вы указываете вычеты:

• Персональный вычет  – 30.000 бат
• Вычет затрат на аренду – в данном случае делим стоимость лизхолда на срок его действия: 3.000.000 / 30 лет = 100.000 бат

Рассчитаем налогооблагаемую базу: 240.000 – 30.000 – 100.000 = 110.000 бат.

Применим полученный доход к шкале налогов и увидим что мы попадаем в первый раздел “От 0 до 150.000”, который не облагается налогом.

Что делать с уже оплаченным налогом WHT?

Вы можете перенести аванс на следующий год или вернуть переплаченные налоги себе на счет. Для этих целей нужно открыть специальный счет в банке Krung Thai Bank, именно в этот банк налоговый департамент выпускает чек с суммой возврата переплаты налогов.

Выводы

В данной статье я постарался объяснить схему налогообложения доходной недвижимости в Таиланде, глазами иностранца. Нужно иметь в виду что на практике правоприменение в Таиланде может существенно различаться не только от региона к региона, но, даже, от исполнителя к исполнителю. Данная статья не претендует на абсолютную правоту, она лишь отражает мое видение текущей ситуации, которая может в любой момент измениться.

Налог на доходы со сдачи недвижимости в аренду в Таиланде не только необходимо платить, но и можно разумно уменьшить, совершив ряд несложных действий. Подавляющее большинство квартир на Пхукете продается в диапазоне цен 3-6 млн. бат и генерируют доходность 7-8% годовых, что, при правильном подходе к уплате  налогов, обойдется вам не дороже 5% налогового бремени. Согласитесь, это невысокая цена за спокойный сон.

Максим Самойлов,

директор управляющей компании

Beringela. Co. Ltd., Пхукет, Таиланд

Если у вас есть вопросы об инвестиционной недвижимости, налогах, управлении и сдаче в аренду – пишите мне по адресу ms@maxbnb.ru