Право собственности и владение недвижимостью в Таиланде

Первое что я обсуждаю со своими клиентами в рамках инвестиционной консультации по приобретению недвижимости в Таиланде – это право собственности. Зачастую мои клиенты или вообще не имеют представления о способах владения недвижимостью или эти знания обрывочны, получены из некомпетентных источников, были неверно интерпретированы или были намеренно искажены нечистоплотными участниками рынка. Чтобы восполнить пробел знаний, а также попытаться систематизировать всю необходимую инвестору информацию о способах владения недвижимостью в Таиланде я написал эту статью.

Вступление

Для инвестора в зарубежную недвижимость помимо доходности всегда остро стоит вопрос прав владения. Национальное законодательство разных стран кардинально различается, и Таиланд имеет весьма специфические отличия, от того, что привык видеть гражданин России, Белоруссии или Украины у себя на родине.

Законодательно существует большое отличие в форме владения домом и квартирой, давайте разбираться.

Земля и дом

Необходимо начать с главного и, пожалуй, самого досадного утверждения:

Иностранный гражданин не имеет права владеть землей в Таиланде.

Но на этом рано закрывать для себя страну улыбок как объект инвестиций, проявите терпение и дочитайте до конца, вас ждут и хорошие новости.

Первое с чем сталкиваются иностранные покупатели домов, вилл, таунхаусов и прочих отдельно стоящих сооружений – невозможность оформить землю в собственность. Классическая схема обхода этого ограничения – приобретение земли на имя тайского юридического лица (company limited), в которой иностранный гражданин может владеть 49% долей и быть генеральным директором, не менее 51% компании должно принадлежать минимум двум гражданам Таиланда или тайской компании. Пошаговый процесс и стоимость открытия компании в Таиланде я описывал в статье по этой ссылке. Существуют работающие механизмы защиты от противоправных действий тайских акционеров, во избежании несанкционированного захвата компании или продажи принадлежащей вам земли, но в рамках этой статьи я не буду подробно останавливаться на этом, сделаю лишь несколько важных замечаний:

1. Практика приобретения земли, на которой находится дом, вилла, таунхаус и т. д. иностранными гражданами через тайские компании является повсеместно распространенной не один десяток лет.
2. Правительство Таиланда неоднократно высказывалось категорически против использования тайских компаний исключительно для приобретения недвижимости, так как это не соответствует цели создания компании, и, в теории, такие сделки могут быть признаны ничтожными с последующим отчуждением земли в пользу государства. Вывод: ваша компания должна показывать реальную бизнес-деятельность, а не сдавать годами нулевые отчеты.
3. Само здание приобретается в собственность иностранным гражданином без ограничений и является более предпочтительным с точки зрения безопасности владения, чем оформление на компанию.
4. Существует практика приобретения земли на имя супруга/супруги  – гражданина Таиланда, это самый рискованный вариант, так как при прекращении отношений ваше недвижимое имущество, оформленное таким образом в 99,9% достанется вашей бывшей второй половине.

Мое личное мнение: если вы не живете в Таиланде, и у вас нет тут компании, ведущей реальную коммерческую деятельность, я не рекомендую приобретать землю таким образом. 100% законной альтернативой такому способу является долгосрочная аренда земли у ее владельца, договор аренды регистрируется в земельном департаменте и вносится обременение в свидетельство о праве собственности на землю на соответствующий период аренды. Максимальный срок договора аренды может составлять 30 лет и содержать условия о возможности продления.

Квартира

Небывалый интерес иностранных инвесторов к тайской недвижимости во многом обусловлен принятым в 1979 году Законом “О Кондоминиумах” (Condominium Act B.E. 2522, с поправками 1991, 1999, 2008 года), который узаконил и значительно упростил приобретение в собственность квартир в многоквартирных домах иностранными инвесторами.

1. Кондоминиумом признается многоквартирный дом, имеющий соответствующую лицензию.
2. Иностранным гражданам может принадлежать на праве частной собственности  (freehold) до 49% жилой площади в кондоминиуме, еще это иногда называют “Иностранная квота”
3. Граждане Таиланда и тайские компании должны владеть не менее 51% жилой площади кондоминиума (“Тайская квота”)

И тут мы неизбежно подходим к двум основным способам владения квартирой в Таиланде – Фрихолд и Лизхолд.

Фрихолд

Фрихолд (Freehold) – дословно  переводе с англ. “свободное владение”. Вы становитесь полноправным собственником недвижимости, получаете на руки соответствующее свидетельство – Чанот.

Плюсы

1. Пожизненное право собственности
2. Можете распоряжаться как угодно – продавать, дарить, передавать по наследству.
3. Право голоса. Законные владельцы имеют право голоса на собраниях собственников кондоминиума пропорционально принадлежащей им жилой площади.

Минусы

1. Оплата только из за рубежа. Деньги на покупку квартиры во Фрихолд должны поступить банковским переводом в валюте на тайский счет застройщика (продавца), а после сконвертированы в тайские баты. Источник происхождения средств, а также счет отправителя не проверяется, главное чтобы в назначении платежа были указаны имя покупателя и объект покупки. Важно сохранить справку о такой транзакции (FET), она потребуется для вывода денег из Таиланда в случае продажи квартиры в будущем. Особенно комично это требование реализуется в случае когда иностранец легально работает в Таиланде и хочет на заработанные деньги купить тут квартиру – ему необходимо вывезти деньги из Таиланда и сделать перевод и за границы. Но закон есть закон. Обновлено 09.02.2019: Если вы как иностранец работаете и зарабатываете деньги в Таиланде, то данное требование на вас не распространяется, в таком случае при регистрации в Земельный департамент предоставляется Разрешение на работу (Work Permit) и справка из налоговой об уплате налогов c данной суммы, примерно такая же процедура и в случае если вы учредитель тайской компании, нужно предоставить подтверждение уплаты корпоративного налога (CIT) и налога на дивиденды.

Лизхолд

Вторым способом приобретения прав на квартиру является договор долгосрочной аренды, называемый также Лизхолд (Leasehold, от англ. Lease – аренда, Hold – здесь: пользование). Нужно отметить, что для того чтобы продать квартиру в Лизхолд, вашему жилому комплексу не нужен статус Кондоминиума.

Согласно законодательству Таиланда, раздел 540 Гражданского и Коммерческого кодекса гласит, что максимальный срок аренды недвижимого имущества составляет 30 лет. Любая аренда более трех лет должна быть зарегистрирована в областном земельном департаменте (Land Office). По истечении 30 лет срок аренды истекает автоматически, и обе стороны должны зарегистрировать новую 30-летнюю аренду.

Практика в Таиланде заключается в предоставлении двух дополнительных 30-летних договоров аренды на общую сумму 90 лет через отдельный контракт, который часто упоминается как «Дополнительный» (“Addendum”) или «Меморандум» (“Memorandum”), в соответствии с которым Арендодатель соглашается продлить договор на два дополнительных срока в 30 лет каждый. В этом дополнительном контракте часто добавляются другие права аренды, которые не включены в раздел 540 Гражданского и Коммерческого кодекса, например:

• право в будущем перевести квартиру в полную собственность, если законодательство Таиланда изменится, и это станет возможно.
• обещание переоформить договор аренды на наследника, в случае смерти одной из сторон договора в течение срока действия контракта.
• возобновляется ли договор аренды на новый срок 30 лет в случае переоформления договора на другое лицо
• cтоимость переоформления договора лизхолда на другое лицо

Эти дополнительные положения считаются личными договорными обещаниями между двумя сторонами в дополнение к общему договорному порядку для аренды, предусмотренному в разделах 540 и 569 Гражданского и Коммерческого кодекса.

Поскольку в большинстве квартирных проектов (кондоминиумов)  арендодателем по договору Лизхолд выступает компания, важно провести оценку добросовестности (due diligence) компании, действующую как Арендодатель. Основной риск, который не может быть покрыт дополнительным контрактом – это банкротство. Однако это не влияет на условия аренды, которые были зарегистрированы в договоре. Поэтому потенциальный покупатель (Арендатор) должен задать следующие вопросы:

1. Как долго компания работает в бизнесе?
2. Как долго она владеет землей?
3. Какой у компании послужной список деловых операций?
4. Земля полностью оплачена? Находится ли в залоге?
5. Оплачены ли компанией все свои налоги и финансовые обязательства на сегодняшний день?

Получив ответы на эти вопросы, можно значительно сократить риски при покупке квартиры по договору Лизхолд.

Плюсы

1. Оплата любым способом. При покупке Лизхолда поступление денег не контролируется, можете рассчитаться наличными или кредитной картой.
2. Дешевле при покупке. Покупая Лизхолд из “тайской квоты” вы не переплачиваете лишние 5-7%, что увеличивает доходность такого жилья, ведь сдавать вы его будете по той же цене, что и купившие Фрихолд
3. Дешевле при регистрации. Пошлины и сборы при регистрации договора Лизхолда в земельном департаменте составят 1,1%
4. Нет налога при продаже. Так как юридически вы не становитесь собственником жилья, то при переоформлении договора Лизхолда на другое лицо вы не уплачиваете никакие налоги с продажи недвижимости.

Минусы

1. Риск непродления договора на новый срок.
2. Риск банкротства компании-арендодателя.

Выводы

Нельзя дать однозначный ответ на вопрос что лучше – Фрихолд или Лизхолд. С одной стороны в глазах многих покупателей Фрихолд добавляет ценности, но потери владельца при покупке и продажи такой недвижимости доходят иногда до 30% ее стоимости в сравнении с Лизхолдом. Фрихолд уместно покупать в дорогом и хорошем проекте, которым вы намереваетесь владеть 5 лет и более или даже будете проживать там сами. Большинство же моих клиентов приобретает недвижимость с инвестиционной целью, при этом, если застройщик предоставляет возможность “обнуления” срока Лизхолда при перепродаже (возобновляемый Лизхолд), это, на мой взгляд, является оптимальным способом владения инвестиционной недвижимостью с целью получения дохода от роста стоимости актива, сдачи в аренду и перепродажи в краткосрочной перспективе. Но, повторюсь, все зависит от конкретного объекта и условия договора!

Если вам нужна более подробная консультация по вопросу оптимального способа владения недвижимостью в Таиланде, помощь с контрактом или же оценка привлекательности того или иного объекта на Пхукете – свяжитесь со мной любым способом, указанным в разделе Контакты.